LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

Kompilasi Keputusan Lembaga Rayuan Negeri Perak 2018-2019

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 125/MDK/06

 

Di Antara
TETUAN PAKATAN SAKSAMA SDN. BHD	-	PERAYU
Dan
MAJLIS DAERAH KERIAN	-	RESPONDEN

 

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI PELAN SUSUNATUR BAGI TUJUAN SERAH BALIK DAN BERIMILIK SEMULA SECARA SERENTAK DI BAWAH SEKSYEN 204D KTN UNTUK CADANGAN SKIM PERUMAHAN DAN PERNIAGAAN DI ATAS LOT-LOT 7414-7417, MUKIM PARIT BUNTAR, DAERAH KERIAN, PERAK DARUL RIDZUAN.

Tarikh Keputusan : 14 Mac 2018

Ahli Lembaga Rayuan
YBhg. Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap	-	Pengerusi
En. Ahmad Yani bin Aminuddin	-	Ahli Panel
En. Tun Mohamad Ammar bin Aziz	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

 

LATAR BELAKANG

 

• Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk mendapatkan Kebenaran Merancang pelan susun atur untuk tujuan tukar syarat dan pecah sempadan dan seterusnya untuk memajukannya sebagai kawasan tapak perumahan ke atas beberapa bidang tanah di atas Lot 7414, 7415, 7416 dan 7417, Mukim Parit Buntar, Daerah Kerian, Perak Darul Ridzuan.

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana hartanah-hartanah tersebut telah diwartakan sebagai zon pertanian komoditi utama iaitu padi dan seterusnya ianya adalah bercanggah dengan Rancangan Tempatan (RT) Daerah Kerian 2020.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

1. Kebanyakan pemilik-pemilik tanah telahpun berusia dan tidak mempunyai kudrat dan tidak berupaya lagi untuk mengusahakan tanah-tanah milik mereka tersebut. Ada juga di antara pemilik-pemilik ini yang telah meninggal dunia dan telah diturun milik kepada waris-waris mereka yang sah dan waris-waris ini tidak dapat memberikan fokus dan komitmen untuk mengusahakan tanah-tanah tersebut kerana terdapat kekangan dari segi jarak waris ini bermastautin iaitu di kawasan lain dan juga kos pengurusan yang tinggi untuk mengurus tadbir tanah tersebut;

1. Kebanyakan pemilik-pemilik tanah bukanlah di kalangan orang yang kaya dan berada. Atas faktor ekonomi dengan cara menjalinkan Perjanjian Usahasama ini, mereka dapat menggunakan wang keuntungan yang bakal diperolehi kelak hasil daripada projek pembangunan perumahan tersebut untuk membantu meringankan beban mereka dalam menjalani kehidupan seharian;

1. Permohonan Perayu tidak bercanggah dengan peruntukan di dalam RT Daerah Kerian 2020 dengan merujuk jadual di Kolum IV menyatakan aktiviti penggunaan tanah sokongan yang dibenarkan dengan syarat adalah untuk perumahan. Dalam jadual tersebut juga, tidak dinyatakan secara spesifik bahawa jenis penggunaan tanah terhad kepada tanaman padi sahaja, sebaliknya aktiviti sokongan iaitu perumahan juga ada dinyatakan. Oleh itu, penolakan permohonan Perayu atas alasan zon tanaman komoditi utama padi adalah tidak tepat dan tidak dapat diterima;

1. Secara realitinya, keadaan tanah tersebut sebenarnya tidak lagi sesuai untuk dimajukan dan diusahakan sebagai tanaman padi dan sehingga ke tarikh perbicaraan, dimaklumkan bahawa tanah-tanah tersebut masih lagi terbiar dan tiada sebarang usaha dilakukan oleh mana-mana pihak yang berkaitan untuk memajukan tanah tersebut seperti mana yang telah diwartakan iaitu zon guna tanah utama padi dari tarikh ia diwartakan sehingga ke hari ini; dan

1. Di sekitar tanah-tanah tersebut terdapat beberapa kawasan perumahan lain yang telah dibina sebelum ini dan telah pun siap diduduki sebagai contoh Taman Dahlia. Status pemilikan rumah menunjukkan rumah tersebut telah habis dijual sepenuhnya dan menunjukkan terdapat permintaan yang tinggi jika Perayu memajukan tanah-tanah tersebut sebagai tapak perumahan.

 

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

1. Penolakan permohonan Kebenaran Merancang berdasarkan peruntukan Seksyen 22(2)(a), Seksyen 22(3), Seksyen 22(4)(a) dan Seksyen 2, Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172);

1. Pembangunan yang dicadangkan itu bercanggah dengan pelan pembangunan asal kawasan tersebut yang telah dizonkan untuk pertanian komoditi utama-padi dalam RT Daerah Kerian 2020 yang telah diwartakan pada 6.12.2012. Sebelum RT ini diwartakan, pihak Responden telah membentangkan Draf RT tersebut dan masyarakat telah diberi peluang untuk membuat pemeriksaan bantahan terhadap Draf RT tersebut sebelum ianya diwartakan;

1. Umum mengetahui prospek tanaman padi akan memberikan keuntungan jangka panjang berbanding projek perumahan yang mendapat pulangan hasil dalam jangka masa yang singkat;

1. Perumahan yang dibenarkan dengan syarat dalam RT Daerah Kerian 2020 adalah perumahan berdensiti rendah iaitu kampung tersusun, kampung tradisi / rumah kampung, rumah ladang (kawasan estet) serta perumahan rakyat oleh kerajaan sahaja yang dibenarkan dengan syarat;

1. Terdapat kawasan bersebelahan yang telah dibangunkan oleh pihak Perayu iaitu Taman Dahlia yang mana telah diluluskan Kebenaran Merancang semasa mengguna pakai RT Parit Buntar-Bagan Serai 1995-2010;

1. Lot tanah yang dipohon oleh Perayu berada dalam Rancangan Skim Pengairan Kerian iaitu salah satu kawasan Jelapang Padi Negara di mana beras merupakan Makanan Keselamatan Negara (National Security Food). Jika pembangunan dibenarkan di kawasan ini, keluasan tanah sawah akan berkurangan dan berlakulah kekurangan hasil padi negara;

1. Di dalam RFN Ke-2, kawasan jelapang padi telah dibangunkan dengan kos pelaburan yang amat tinggi dan padi dapat ditanam sekurang-kurangnya dua kali setahun. Penggunaan tanah padi untuk pembangunan bandar perlu dihadkan kerana ianya melibatkan kos yang tinggi berpunca daripada kedudukannya di kawasan rendah dan sering dilanda banjir; dan

1. Merujuk Seksyen 108, Kanun Tanah Negara (KTN) 1965, penolakan permohonan ini juga tidak bercanggah.

 

KEPUTUSAN

Dengan ini adalah diperintahkan bahawa setelah meneliti keseluruhan afidavit-afidavit dan hujahan-hujahan yang telah dibuat oleh Perayu dan Responden, Panel bersetuju dengan hujahan Responden bahawa hartanah ini terletak di bawah zon pertanian-komoditi utama padi di bawah RT Daerah Kerian 2020 yang telah diwartakan dengan sempurna. Panel berpuas hati bahawa tiada apa-apa yang tidak sah atau prosedur yang tidak sesuai atau tidak rasional diguna pakai apabila Responden menolak Kebenaran Merancang pihak Perayu. Oleh yang demikian, Panel dengan sebulat suara menolak rayuan Perayu dan mengesahkan keputusan Responden menolak Kebenaran Merancang Perayu. Tiada perintah untuk kos.

 

Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

 

Bagi Pihak Perayu	-	Tetuan Shaiful Rahman, Hajar & Co.
Bagi Pihak Responden	-	Pn. Nurul Hidayah binti Azizan

 

LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 127/MBI/91

 

Di Antara
TETUAN SUPERBOOM PROJECTS SDN. BHD.	-	PERAYU
Dan
MAJLIS BANDARAYA IPOH	-	RESPONDEN

 

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI PENYERAHAN DAN PEMBERIMILIKAN SEMULA BAGI CADANGAN PERNIAGAAN DAN PERTANIAN DI ATAS LOT 393656 TAMBUN, MUKIM HULU KINTA, DAERAH KINTA, PERAK DARUL RIDZUAN

 

Tarikh Keputusan : 25 April 2018

Ahli Lembaga Rayuan
En. Ahmad Yani bin Aminuddin	-	Pengerusi
Prof. Madya Mohamed Noor bin Mohid	-	Ahli Panel
En. Tun Mohamad Ammar bin Aziz	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

 

LATAR BELAKANG

 

• Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk penyerahan dan pemberian milik semula bagi cadangan perniagaan dan pertanian dengan keluasan 14.43 ekar (Lot 393656) adalah milik Superboom Projects Sdn. Bhd. dan merupakan sebahagian pembangunan ’The Haven’ di mana Pelan Bangunan tidak berubah, Pejabat Jualan dan Rumah Contoh ditukar ke restoran dan hanya interior design

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana kawasan cadangan merupakan kawasan bukit batu kapur yang hanya dibenarkan untuk lot pertanian sahaja kerana ianya terletak di dalam kawasan zon bahaya (hanya 10 meter dari kawasan bukit) yang mana Pejabat Tanah dan Galian (PTG) Perak hanya membenarkan tapak cadangan digunakan untuk tujuan pertanian.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

• Jarak dari kaki bukit ke cadangan Rumah Contoh adalah lebih kurang 89-90 meter dan jarak antara timbunan dinding perlindungan dan kaki bukit tersebut adalah lebih daripada 70 meter. Ini adalah berdasarkan laporan yang disediakan oleh Universiti Teknologi Petronas yang telah menjalankan kajian berkaitan risiko keruntuhan batu-batu dari bukit ke atas lokasi cadangan bangunan tersebut bagi pihak Perayu. Jabatan Mineral dan Geosains Negeri Perak (JMG) telah berpuas hati dengan keputusan kajian tersebut dan cadangan-cadangan yang telah disyorkan. Bukit tersebut bukannya 10 meter jarak daripada bangunan seperti mana yang dinyatakan oleh Responden;

• Bukti pakar yang dikeluarkan oleh Juru Ukur Berlesen, Harun bin Daud mengesahkan bahawa jarak antara bukit dan bangunan tersebut adalah 70 meter;

• Kawasan cadangan adalah selamat dan The Haven dihadkan untuk pemilik dan penduduk sahaja dan bukan untuk orang awam. Dengan adanya Restoran Halal Mediterranean dan pemandangan yang indah, ia akan menarik pelancong-pelancong dari luar negeri dan negara datang ke Ipoh;

• Perayu sedia menurut cadangan JMG dengan menyediakan langkah-langkah penebatan geoteknikal yang sesuai telah disyorkan terhadap permohonan ini;

• The Haven adalah kebanggaan Negeri Perak dan bermanfaat kepada seluruh industri pelancongan Negeri Perak. Kebanyakan restoran bertaraf 5 bintang berada di lokasi yang menarik bukannya terletak di kawasan bandar dan lokasi The Haven dengan jarak 10 km dari bandar;

• The Haven dibina sebagai bangunan tetap dan direka bentuk untuk dijadikan sebagai show gallery dan restoran. Bukit yang curam bukannya faktor merbahaya, jikalau tempat tersebut diluluskan untuk sales gallery, ianya juga boleh diluluskan sebagai tempat kediaman dan restoran. Pakar Geologi dan Geosains telah mengesahkan bukit tersebut adalah stabil dan tidak akan menjejaskan penduduk dan bangunan di situ; dan

• Perayu ingin mempunyai Restoran Middle East untuk semua orang termasuk Melayu, Barat dan orang tempatan dan restoran ini adalah Restoran Mediterranean yang pertama di Perak.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

• Salinan pelan tapak dan geran tanah kawasan tanah tersebut jelas menyatakan syarat-syarat nyata tanah adalah sebagai tanaman dusun. Ia merupakan kawasan bukit batu kapur yang hanya membenarkan aktiviti pertanian sahaja seperti syarat yang terdapat di dalam salinan hak milik;

• Kelulusan yang diberikan terdahulu oleh Responden kepada Perayu untuk pejabat jualan dan rumah contoh adalah hanya kelulusan bersifat sementara dan sebarang cadangan perubahan di dalam penggunaan pejabat jualan dan rumah contoh tersebut adalah bergantung kepada permohonan Kebenaran Merancang yang baharu yang akan diputuskan oleh Mesyuarat OSC;

• Laporan Investigation of Rockfall Risks From Limestone Hills oleh Dr. Chow Weng Sum dan Prof. Dr. Bernard J. Pierson dibuat khusus untuk cadangan pembangunan pejabat jualan dan rumah contoh dan bukan untuk mana-mana cadangan permohonan pembangunan yang lain. Tambahan pula laporan tersebut bertarikh Oktober 2008 manakala permohonan Kebenaran Merancang oleh Perayu hanya dilakukan pada 21 Oktober 2013 (lima (5) tahun selepas laporan ini disiapkan). Dalam tempoh lima (5) tahun, kemungkinan besar wujud pergerakan di dalam bumi, faktor cuaca dan semula jadi yang tidak diketahui melalui mata kasar yang menyebabkan hasil laporan tersebut adalah tidak terpakai dan tidak relevan untuk sebarang pembangunan pada masa kini. Kejadian gempa bumi di Ranau, Sabah pada 5 Jun 2015 yang mengorbankan 16 orang pendaki membuktikan bencana alam seperti gempa bumi boleh berlaku sekiranya terdapat pergerakan di dalam perut bumi seperti berada di garisan sesar aktif walaupun perkara ini tidak pernah dijangka oleh rakyat Malaysia;

• Perkiraan jarak yang dilakukan menunjukkan jarak yang diukur tersebut adalah daripada bucu rumah jualan dan puncak bukit dan bukanlah seperti formula atau perkiraan yang diguna pakai di dalam laporan yang mengukur jarak bermula dari pelan pembinaan rumah jualan yang dicadangkan daripada bukit tersebut. Sekiranya formula tersebut diguna pakai, jarak tersebut sepatutnya lebih dekat dan bukanlah 70 meter seperti mana yang dinyatakan;

• Merujuk kedua-dua surat daripada JMG bertarikh 20 November 2013 dan 3 Mac 2015, JMG menyarankan Perayu untuk mengambil langkah-langkah penebatan geoteknikal yang sesuai. Walau bagaimanapun, saranan terbaharu bertarikh 3 Mac 2015 meminta Perayu membuat kajian semula dengan lebih terperinci ke atas tebing bukit batu kapur untuk menentukan tahap bahaya tebing dan melakukan analisis jatuhan batuan untuk menentukan jarak selamat dari tebing bukit batu kapur. Ini membuktikan bahawa laporan sedia ada yang telah wujud adalah tidak mencukupi dan Perayu perlu membuat kajian semula bagi memastikan keselamatan serta tahap bahaya tebing batu kapur tersebut; dan

• Terdapat ulasan daripada pihak PTG yang menyatakan kawasan cadangan merupakan kawasan bukit batu kapur yang hanya dibenarkan untuk lot pertanian sahaja kerana ianya terletak di dalam kawasan zon bahaya dan tujuan asal sebagai lot pertanian adalah sebagai kawasan pemampan antara bangunan dan gunung.

 

KEPUTUSAN

Dengan ini adalah diperintahkan bahawa setelah meneliti keseluruhan afidavit dan ekshibit yang dilampirkan bersama-samanya, penghujahan bertulis dan lisan berserta dengan otoriti-otoriti yang dikemukakan serta penghujahan lisan daripada kedua-dua pihak pada 28 Mac 2018, Panel dengan sebulat suara menolak rayuan Perayu dan mengesahkan keputusan Responden menolak Kebenaran Merancang Perayu. Tiada perintah untuk kos. Alasan-alasan penolakan rayuan adalah seperti berikut:

• Kebenaran yang diberikan oleh Responden pada 26 Februari 2009 tidak bermakna ia adalah tanda aras bagi permohonan Kebenaran Merancang Perayu pada 2013 perlu dibenarkan juga;

• Ini jelas kerana kebenaran pada 2009 tersebut hanya bersifat sementara untuk membantu Perayu dalam proses penjualan hartanahnya;

• Bangunan yang dimaksudkan ketika itu adalah ’rumah contoh’;

• Kini bangunan yang sama tersebut ingin dijadikan bangunan kekal bagi tujuan restoran;

• Meskipun bangunan itu berada di zon pembangunan, namun syarat nyata bagi tanah tersebut adalah jelas berstatus tanaman dusun;

• Tidak dinafikan pihak JMG Perak tidak mempunyai halangan ketika kebenaran diberikan pada 2009 kerana ia adalah bersifat sementara;

• Namun, surat JMG bertarikh 3 Mac 2015 juga tidak boleh diketepikan bagi tujuan permohonan Kebenaran Merancang Perayu pada 2013 apabila saranan untuk membuat kajian semula dengan lebih terperinci ke atas tebing bukit batu kapur untuk menentukan tahap bahaya tebing dan melakukan analisis jatuhan batuan untuk menentukan jarak selamat dari tebing bukit batu kapur; dan

• Panel mendapati Responden telah memberi pertimbangan sewajarnya dengan mengambil kira pandangan-pandangan daripada Jawatankuasa.

 

En. Ahmad Yani bin Aminuddin

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

Bagi Pihak Perayu	-	Tetuan Fernandez & Selvarajah
Bagi Pihak Responden	-	En. Radin Amir Afifi bin Ahmad Aruani

LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 137/JPBD.PK/03

 

Di Antara
TETUAN EMINENT FARM SDN. BHD.	-	PERAYU
Dan
JABATAN PERANCANGAN BANDAR DAN DESA PERAK DARUL RIDZUAN (JPBD)	-	RESPONDEN

 

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI CADANGAN MENUKAR SYARAT PENJENISAN GUNA TANAH DARI PERTANIAN KEPADA PERUSAHAAN UNTUK MENGUSAHAKAN TERNAKAN AYAM SECARA KOMERSIAL DI ATAS TANAH MILIK LOT 2554 (GM 1836) & 2394 (GM 1827) MUKIM HULU BERNAM TIMUR, DAERAH BATANG PADANG, PERAK DARUL RIDZUAN.

 

Tarikh Keputusan : 25 Mei 2018

Ahli Lembaga Rayuan
YBhg. Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap	-	Pengerusi
En. Danial Rahman bin Yang Razali	-	Ahli Panel
En. Tun Mohamad Ammar bin Aziz	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

 

LATAR BELAKANG

 

• Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk Kebenaran Merancang bagi tujuan menukar syarat penjenisan guna tanah dari pertanian kepada perusahaan bagi tujuan pengusahaan ternakan ayam secara komersial di atas tanah milik Lot 2554 (GM 1836) & 2394 (GM 1827), Mukim Hulu Bernam Timur, Daerah Batang Padang, Perak Darul Ridzuan.

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana berlakunya pencemaran yang menimbulkan masalah bau busuk dan isu kedatangan lalat di sekitar kawasan tapak dan langkah-langkah pengawalan dan pembersihan bagi masalah najis ayam tidak dilakukan / tidak dibuat dengan sempurna. Projek ini merupakan permohonan perlanjutan Kebenaran Merancang kerana permohonan pertama telah diluluskan oleh Responden pada 20 Disember 2011.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

• Perayu merujuk ulasan daripada Jabatan Alam Sekitar (JAS) iaitu tiada halangan dengan syarat:

• Surat ulasan ini hanya boleh diguna pakai dalam tempoh dua (2) tahun daripada tarikh surat dikeluarkan. Sekiranya projek ini tidak dapat dijalankan dalam tempoh tersebut, ulasan ini akan terbatal dengan sendiri; dan

• Tapak ini hanya tujuan ternakan ayam secara tertutup dan direka bentuk dengan teknologi yang baru bersesuaian dengan aktiviti yang dipohon sahaja. Tiada aktiviti pemproses / penyembelihan / pengilangan / pengeringan najis dibenarkan dan sebarang perubahan kepada aktiviti di tapak cadangan hendaklah dirujuk ke Jabatan ini untuk ulasan terlebih dahulu.

JAS yang diberi kuasa di bawah Akta Kualiti Alam Sekitar 1974 tidak menyatakan bahawa pihak berkuasa tersebut telah melakukan penyiasatan dan mendapati bahawa Perayu telah membuat perbuatan pencemaran yang melanggari peruntukan undang-undang tersebut.

• Penelitian kertas kerja Mesyuarat Jawatankuasa Kawalan Perancangan (JKP) JPBD juga menunjukkan bahawa salah satu pihak berkuasa lain yang juga mempunyai bidang kuasa dan kawalan berkenaan dengan masalah pencemaran iaitu Jabatan Perkhidmatan Veterinar memberi ulasan tiada halangan dengan syarat:

• Mengamalkan sistem reban tertutup;
• Telah mengemukakan permohonan lesen untuk memelihara unggas dan menjalankan aktiviti berkaitan unggas di bawah Enakmen Perladangan Unggas 2005; dan
• Perlu mematuhi dan mengikuti segala syarat dan peraturan yang terkandung dalam Enakmen Pengawalan Penternakan Unggas 2005.

• Adalah jelas bahawa jabatan-jabatan yang mempunyai bidang kuasa (jurisdiction) dan kawalan atas isu-isu pencemaran tidak mempunyai halangan terhadap permohonan Perayu dan tidak menyatakan bahawa penyiasatan mereka mendapati Perayu telah melanggari apa-apa peruntukan undang-undang yang relevan.

• Penelitian teliti Minit Mesyuarat menunjukkan permohonan Perayu sebenarnya telah ditolak akibat keputusan Majlis Daerah Tanjong Malim melalui Mesyuarat Penuh pada 27 Ogos 2014.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

 

• Dalam memberikan kelulusan terhadap permohonan ini, Responden mendapati Perayu telah gagal mematuhi syarat-syarat Kebenaran Merancang yang diberikan terdahulu (Sijil Kebenaran Merancang secara bertempoh) seperti yang berikut:

• Amalan good housekeeping tidak dilaksanakan seperti yang disyaratkan dalam sijil C1 bertarikh 20 Mac 2013. Disebabkan perkara ini, berlakunya pencemaran yang menimbulkan bau busuk dan kedatangan lalat di sekitar kawasan tapak. Langkah-langkah pengawalan juga tidak dilakukan mengikut prosedur yang telah ditetapkan dan didapati berkemungkinan Perayu tidak melakukan proses penyemburan dengan sempurna;

• Perayu didapati tidak mematuhi syarat-syarat yang diberikan berkaitan rizab jalan keluar masuk dari akses yang sah ke tapak cadangan yang perlu mendapatkan kebenaran/ persetujuan Pentadbir Tanah terlebih dahulu. Ia perlu ditunjukkan dalam pelan susun atur pindaan yang dikemukakan. Selain itu, pihak Pejabat Daerah dan Tanah Slim River juga telah memberikan ulasan agar pemohon perlu mendapatkan kebenaran secara bertulis daripada pemilik tanah untuk jalan keluar masuk sebelum Kebenaran Merancang dapat diberikan oleh JPBD. Didapati Perayu gagal mengemukakan perkara berkaitan jalan dalam permohonan ini; dan

• Perayu juga tidak mengemukakan pelan kerja tanah, pelan jalan dan perparitan, pelan bangunan dan pelan landskap kepada Majlis Daerah Tanjong Malim untuk pertimbangan kelulusan. Salinan pelan yang telah diluluskan juga perlu dikemukakan kepada Responden.

 

KEPUTUSAN

Dengan ini adalah diperintahkan bahawa berdasarkan alasan penolakan yang terkandung dalam Borang C2 bertarikh 12 November 2014 iaitu masalah pencemaran / bau busuk / isu kedatangan lalat tersebut, Panel mendapati bahawa telah berlaku pencemaran tersebut. Penemuan ini adalah berdasarkan isi kandungan surat Perayu bertarikh 27 November 2014, “para 3. ..... pihak kami ingin memaklumkan yang tindakan telah diambil dan tahap gangguan tersebut telah diminimakan....”. Perayu telah merujuk kepada ulasan-ulasan daripada Jabatan Alam Sekitar dan Jabatan Perkhidmatan Veterinar, Walau bagaimanapun, ianya hanya ulasan-ulasan am tanpa menyentuh isu pencemaran / bau tersebut. Oleh itu, terdapat asas bagi penolakan perlanjutan Kebenaran Merancang oleh pihak Responden dan Panel dengan sebulat suara menolak rayuan Perayu. Walau apa jua pun, perkara subjek rayuan ini adalah akademik memandangkan sekalipun dibenarkan ianya kelulusan Kebenaran Merancang tahunan.

 

Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

 

Bagi Pihak Perayu	-	Tetuan Ramakrishnan & Associates
Bagi Pihak Responden	-	En. Meor Syahrizan bin Sha @ Meor Sha

 

 

LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 156/MPM/02

 

Di Antara
TETUAN HIKAYAT BAIDURI SDN. BHD.	-	PERAYU
Dan
MAJLIS PERBANDARAN MANJUNG	-	RESPONDEN

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI PELAN SUSUNATUR MENGIKUT SEKSYEN 21(1) AKTA 172 BAGI TUJUAN PENYERAHAN DAN PEMBERIMILIKAN SEMULA DI BAWAH SEKSYEN 204D KTN UNTUK CADANGAN SKIM PERUMAHAN DI ATAS LOT 6004, MUKIM LEKIR, DAERAH MANJUNG, PERAK DARUL RIDZUAN.

 

Tarikh Keputusan : 25 Mei 2018

Ahli Lembaga Rayuan
YBhg. Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap	-	Pengerusi
En. Ahmad Yani bin Aminuddin	-	Ahli Panel
Prof. Madya Mohamed Noor bin Mohid	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

 

LATAR BELAKANG

 

• Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk Kebenaran Merancang di bawah Seksyen 21(1) Akta 172 bagi tujuan penyerahan dan pemberimilikan semula di bawah Seksyen 204D KTN untuk cadangan skim perumahan di atas Lot 6004, Mukim Lekir, Daerah Manjung, Perak Darul Ridzuan.

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana Jabatan Alam Sekitar (JAS) tidak menyokong permohonan ini kerana tapak terletak berhampiran dengan kawasan industri dan zon penampan yang disediakan adalah tidak mencukupi.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

               

• Permohonan Kebenaran Merancang adalah dibuat bagi membangunkan tanah tersebut kepada 26 unit rumah teres. Permohonan Perayu adalah selaras dengan Rancangan Tempatan Daerah Manjung 2020 di mana tanah tersebut berada di dalam Blok Perancangan Kecil 7.3.1 – Tujuan Kediaman;

• Perayu tiada halangan bagi memenuhi arahan-arahan pindaan bagi permohonan Kebenaran Merancang yang ditetapkan oleh Responden; dan

• Permohonan Perayu telah mendapat sokongan dengan syarat-syarat yang berkaitan daripada agensi-agensi yang berkenaan kecuali JAS. JAS tidak menyokong kerana tanah tersebut adalah terletak berdekatan dengan industri simen yang berada di lokasi 40 meter dari tanah tersebut dan tidak memenuhi garis panduan zon penampan yang mengkehendaki aktiviti industri berada dalam jarak 250 meter dari tempat kediaman. Pihak JAS tidak mengemukakan garis panduan keseluruhan berkenaan dengan zon penampan. JAS juga tidak menjelaskan dan membuktikan secara terperinci dan munasabah kesan-kesan industri simen yang boleh menyebabkan gangguan kepada penduduk dalam jarak kurang 250 meter.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

• Dalam permohonan Perayu dinyatakan bahawa skim perumahan di Lot 1410 (Taman Seri Lekir) yang terletak di bahagian hadapan aktiviti perniagaan barangan hardware berkenaan dalam jarak lebih kurang 50 meter telah diduduki oleh penduduk yang mana Kebenaran Merancang untuk skim ini diluluskan pada 6 Januari 2011 dan CCC dikeluarkan pada tahuan 2014;

• Responden telah melaksanakan kuasanya di bawah Seksyen 22, Akta 172 di mana Responden sebagai Pihak Berkuasa Perancang Tempatan telah memberi pertimbangan kepada apa-apa perkara yang pada pendapatnya adalah sesuai atau perlu untuk merancang dengan wajar dan khusus antaranya ialah mengambil peruntukan-peruntukan perundangan dan polisi-polisi yang digubal; dan

• Setelah membuat pertimbangan yang sewajarnya apabila menerima syor daripada JAS telah membuat keputusan di bawah Seksyen 22 Subseksyen 3, sama ada memberi Kebenaran Merancang secara mutlak atau tertakluk kepada syarat-syarat yang difikirkan patut atau enggan memberi Kebenaran Merancang tersebut. Tindakan Responden menolak permohonan Perayu dengan mengambil kira syor jabatan lain adalah satu tanggung jawab dan tidak menyalahi undang-undang.

KEPUTUSAN

 

Oleh sebab pihak Responden tiada mempunyai apa-apa bantahan terhadap rayuan Perayu. Panel dengan sebulat suara membenarkan rayuan Perayu tertakluk kepada syarat-syarat lain yang telah ditetapkan oleh pihak Majlis. Tiada perintah untuk kos.

 

Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

 

Bagi Pihak Perayu	-	Tetuan Hikayat Baiduri Sdn. Bhd.
Bagi Pihak Responden	-	En. Muhammad Hasnizam bin Dakir

 

LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 134/JPBD.PK/01

 

Di Antara
EN. SALLEHUDDIN BIN SABERAN	-	PERAYU
Dan
JABATAN PERANCANGAN BANDAR DAN DESA PERAK DARUL RIDZUAN (JPBD)	-	RESPONDEN

 

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI CADANGAN TUKAR SYARAT DARIPADA PERTANIAN (POKOK GETAH) KEPADA PERTANIAN (PENTERNAKAN AYAM) DI ATAS LOT 2462 SELUAS 5.01 EKAR, MUKIM SELAMA, DAERAH SELAMA, PERAK DARUL RIDZUAN

 

Tarikh Keputusan : 6 Jun 2018

Ahli Lembaga Rayuan
YBhg. Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap	-	Pengerusi
En. Danial Rahman bin Yang Razali	-	Ahli Panel
En. Tun Mohamad Ammar bin Aziz	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

 

LATAR BELAKANG

 

• Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk cadangan tukar syarat dari pertanian (pokok getah) kepada pertanian (penternakan ayam) di atas Lot 2462, Mukim Selama, Daerah Selama, Perak Darul Ridzuan.

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana pembangunan ini telah dijalankan tanpa mendapat kelulusan permohonan daripada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan dan pelanggaran syarat tanah (pertanian-getah) telah berlaku di mana permohonan bagi penukaran syarat tanah hendaklah dikemukakan ke pihak Pejabat Daerah dan Tanah / Pejabat Tanah dan Galian Perak bagi tujuan mendapatkan kelulusan terlebih dahulu.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

• Perayu sebagai orang awam telah beberapa kali memohon secara terus kepada Majlis Derah Selama dan kemudiannya baru Perayu mengetahui bahawa permohonan Kebenaran Merancang perlu dikemukakan kepada Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Perak Darul Ridzuan (JPBD);

• Di kawasan sekitar terdapat beberapa reban ayam lain yang beroperasi dalam sekitar 2 km dari tanah Perayu yang memberi tanggapan bahawa permohonan Perayu akan diluluskan oleh Responden;

• Perayu membina reban ayam atas hartanah tersebut sebelum Kebenaran Merancang diberikan bukanlah alasan yang munasabah untuk Responden menolak permohonan Kebenaran Merancang yang dipohon Perayu kerana Perayu juga perlu mencari pendapatan untuk menyara keluarga;

• Keterangan yang terkandung dalam Cabutan Minit Mesyuarat Jawatankuasa Kawalan Perancangan (JKP) JPBD tersebut langsung tidak mengandungi bantahan atau komen daripada mana-mana agensi yang menunjukkan bahawa tindakan Perayu menjalankan penternakan ayam sebelum kelulusan diperolehi memberi mudarat yang menghalang pihak JKP JPBD daripada memberi kelulusan kepada permohonan Kebenaran Merancang Perayu; dan

• Isu salah warta Kelas Kegunaan Tanah – Kubu Gajah dalam Rancangan Tempatan Daerah Selama 2015 yang bermaksud kesilapan taip (typing error) bukanlah menjadi alasan munasabah melainkan kesilapan tersebut diperbetulkan melalui peruntukan Seksyen 16, Akta 172. Oleh itu, selagi mana Rancangan Tempatan tersebut tidak diperbetulkan maka cadangan pembangunan penternakan ayam yang dipohon Perayu adalah tidak menyalahi Kelas Kegunaan Tanah berdasarkan Rancangan Tempatan (RT) Daerah Selama 2015 kerana aktiviti selain Ternakan Padang Ragut dan Kolam Ternakan Ikan boleh dibenarkan dengan bersyarat.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

 

• Permohonan Perayu tidak mendapat sokongan daripada dua (2) agensi teknikal JKP JPBD iaitu Pejabat Daerah dan Tanah Selama dan Majlis Daerah Selama. Responden percaya ulasan dan pandangan yang diberikan oleh agensi ini adalah kukuh untuk diterima kerana agensi ini terlibat secara langsung dalam pembangunan di peringkat daerah. Pejabat Daerah dan Tanah Selama tidak menyokong penukaran syarat tanah daripada pertanian kepada penternakan dan Majlis Daerah Selama memaklumkan berdasarkan siasatan didapati telah terdapat binaan di atas tapak tersebut dan telah berlaku percanggahan Kelas Kegunaan Tanah iaitu ternakan udang;

• Pembangunan reban ayam ini telah dijalankan tanpa mendapat kelulusan daripada Pihak Berkuasa Perancang Tempatan merujuk Seksyen 19(1) Akta 172;

• Responden mengakui terdapat kesilapan dalam penulisan dalam Kolum III, RT Daerah Selama 2015 iaitu sepatutnya ditulis Aktiviti Yang Tidak Dibenarkan. Responden mengakui berlaku kekhilafan terhadap perkara ini semasa menyediakan RT tersebut. Walau bagaimanapun, permohonan Perayu ditolak memandangkan aktiviti yang dibenarkan adalah padang ragut dan kolam ternakan ikan sahaja; dan

• Pihak Majlis Daerah Selama telah memberi ulasan bahawa terdapat cadangan pembangunan Bandar Baru Selama di sebelah tapak yang dipohon yang mana sekiranya permohonan ini diluluskan, Responden berpandangan ianya akan memberi kesan terhadap pembangunan Bandar Baru tersebut. Jarak cadangan Bandar Baru Selama dengan tapak permohonan Perayu adalah 200-400 meter.

 

 

KEPUTUSAN

Setelah membaca afidavit-afidavit, hujahan bertulis dan mendengar hujahan ringkas daripada kedua-dua pihak, panel dengan ini sebulat suara menolak rayuan Perayu dengan alasan secara ringkasnya seperti yang berikut:

• Perayu telah mengaku mereka telah memulakan pembangunan tanpa kebenaran;

• Setelah meneliti afidavit dan keterangan saksi Responden dan meneliti RT Daerah Selama 2015, sebenarnya terdapat kesilapan penulisan dalam Jadual 4.3 Kolum III dan Panel menerima Kolum III sebagai aktiviti yang tidak dibenarkan; dan

• Oleh yang demikian, ahli Panel berpendapat penolakan rayuan adalah wajar. Walau bagaimanapun, keputusan hari ini adalah bersifat akademik kerana Rancangan Tempatan Daerah Selama 2030 telah digazetkan. Tiada perintah untuk kos.

 

 

Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

 

Bagi Pihak Perayu	-	Tetuan Aswa Simon & Azhar
Bagi Pihak Responden	-	En. Muhammad Syafiq bin Norsisan

LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 151/MDK/10

 

Di Antara
TETUAN ZMJUTAMAS ENTERPRISE	-	PERAYU
Dan
MAJLIS DAERAH KERIAN	-	RESPONDEN

 

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG PELAN PERTAPAKAN DAN PELAN BANGUNAN SECARA SERENTAK BAGI (1) 1 UNIT BANGUNAN SEMENTARA REBAN AYAM DAGING TERTUTUP SATU TINGKAT YANG TELAH SIAP DIBINA, (2) 1 UNIT BANGUNAN SEMENTARA RUMAH PEKERJA SATU TINGKAT YANG TELAH SIAP DIBINA (3) 1 UNIT BANGUNAN SEMENTARA REBAN AYAM DAGING TERTUTUP SATU TINGKAT YANG SEDANG DIBINA TANPA KEBENARAN DI ATAS SEBAHAGIAN PT 566, RTB WILAYAH SUNGAI PINANG MUKIM SELINSING, DAERAH KERIAN, PERAK DARUL RIDZUAN.

 

Tarikh Keputusan : 14 September 2018

Ahli Lembaga Rayuan
YBhg. Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap	-	Pengerusi
En. Ahmad Yani bin Aminuddin	-	Ahli Panel
Prof. Madya Mohamed Noor bin Mohid	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

 

LATAR BELAKANG

 

1.    Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk Kebenaran Merancang pelan pertapakan dan pelan bangunan secara serentak bagi (1) 1 unit bangunan sementara reban ayam daging tertutup satu tingkat yang telah siap dibina, (2) 1 unit bangunan sementara rumah pekerja satu tingkat yang telah siap dibina (3) 1 unit bangunan sementara reban ayam daging tertutup satu tingkat yang sedang dibina tanpa kebenaran di atas sebahagian PT 566, RTB Wilayah Sungai Pinang, Mukim Selinsing, Daerah Kerian, Perak Darul Ridzuan.

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana tapak cadangan terletak dalam Blok Perancangan 5 : Selinsing (BPK 5.2) yang dizonkan untuk pertanian dan aktiviti penggunaan tanah sokongan dibenarkan bersyarat adalah Akuakultur seperti yang dinyatakan dalam Rancangan Tempatan (RT) Daerah Kerian 2020 yang diwartakan pada 6 Disember 2012.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

               

• Syarikat Perayu mempunyai kad ladang bagi memelihara ayam pedaging dengan kapasiti ladang / loji 40,000 ekor ayam pedaging di premis ladang sebagaimana yang digariskan di bawah Enakmen Perladangan Unggas 2005. Perayu juga mempunyai lesen veterinar untuk memelihara unggas dan menjalankan aktiviti berkaitan unggas;

• Aktiviti penternakan ayam secara komersial juga adalah termasuk dalam kategori pertanian. Skop ’’pertanian’’ sebagaimana yang ditafsirkan dalam Garis Panduan Perancangan Pemuliharaan dan Pembangunan KSAS Kawasan Pertanian Makanan yang dikeluarkan oleh Jabatan Perancangan Bandar dan Desa Semenanjung Malaysia (JPBD SM) adalah merupakan pengeluaran makanan dan barangan melalui perladangan, penternakan dan perhutanan. Maka, Perayu tidak melanggar apa-apa syarat yang digariskan oleh Majlis Daerah Kerian atau pun mana-mana undang-undang semasa kerana membina reban ayam dan bangunan pekerja di atas tanah berstatus ’’pertanian’’;

• Berdasarkan tafsiran pada Seksyen 2 Akta 172, penternakan ayam secara komersial sebagaimana yang diusahakan oleh Perayu dalam kes ini adalah menepati maksud dan kehendak tafsiran tersebut kerana bangunan yang dimohon Kebenaran Merancang adalah terdiri daripada bangunan ladang bagi ternakan dan pemeliharaan ayam. Perkataan perladangan itu sendiri adalah merujuk kepada satu usaha yang dijalankan dalam satu skala yang besar kebiasaannya bagu tujuan komersial. Pemeliharaan ayam juga adalah termasuk dalam kategori ’Pemeliharaan Ternakan’ dalam Seksyen 2;

• Merujuk Seksyen 5 Kanun Tanah Negara (KTN), penternakan ayam adalah bagi tujuan makanan, iaitu daging ayam adalah termasuk di bawah tafsiran the breeding iaitu menternak dan livestock iaitu memelihara binatang ternakan contohnya ayam. Maka, penternakan adalah di bawah kategori pertanian dan boleh dibina ladang ternakan ayam bagi tujuan komersial;

• Perayu telah memperolehi surat tiada halangan daripada Jabatan Kerja Raya Daerah Kerian bertarikh 4 Jun 2018 bagi permohonan tukar syarat nyata tanah daripada pertanian-tanaman komersial kelapa sawit kepada penternakan (industri) ayam daging bagi hakmilik HSM 579, PT 566, Mukim Selinsing, Daerah Kerian. Perayu juga telah menerima surat tiada bantahan daripada Pejabat Kesihatan Daerah Kerian bertarikh 19 Jun 2018 yang menyokong permohonan lesen serta permohonan tukar syarat nyata tanah daripada pertanian komersial kepada penternakan ayam; dan

• Alasan penolakan Responden bahawa hanya aktiviti akuakultur sahaja dibenarkan di atas tapak cadangan tersebut adalah silap dan tidak tepat kerana zon gunatanah Perayu terletak di zon pertanian dan bukannya zon akuakultur. Penternakan ayam pedaging secara ladang atau komersial adalah merupakan aktiviti yang termasuk di bawah kategori ’’pertanian’’ menurut definisi di bawah Akta 172, Kanun Tanah Negara dan lain-lain.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

• Pertanian komersial merupakan salah satu aktiviti penggunaan tanah yang dibenarkan di dalam Kelas Kegunaan Tanah merujuk RT Daerah Kerian 2020. Kelas Kegunaan Tanah adalah jadual yang perlu dibaca bersama Peta Cadangan Gunatanah 2020 RT Daerah Kerian. Kelas Kegunaan Tanah memperincikan jenis gunatanah dan aktiviti bangunan yang boleh dibenarkan di dalam setiap zon gunatanah mengikut Blok Perancangan Kecil (BPK). Jadual Kelas Kegunaan Tanah ini merupakan salah satu rujukan pihak PBPT di dalam mempertimbangkan permohonan Kebenaran Merancang sama ada membenarkan, membenarkan dengan syarat atau menolak;

• Klasifikasi Pertanian menurut Kelas Kegunaan Tanah terbahagi kepada empat kelas utama; Pertanian Komoditi Utama, Pertanian Komersial, Homestead (Rumah Ladang) dan Bangunan Bagi Tujuan Pertanian Dan Penyelidikan Bangunan Untuk Industri Tani. Di dalam Kelas Pertanian Komersial, jenis / aktiviti yang dibenarkan adalah buah-buahan, sayur-sayuran, rempah-ratus, koko, tebu, tanaman herba, kopi, tanaman berumbi, tanaman bijiran, kelapa, sagu, nurseri dan lain-lain;

• Di dalam Kolum IV di dalam Kelas Kegunaan Tanah, Aktiviti Penggunaan Tanah Sokongan Dibenarkan Dengan Syarat di bawah Kelas Pertanian adalah termasuk Kelas Penternakan dan Akuakultur. Di dalam Klasifikasi Penternakan Dan Akuakultur, jenis/aktiviti di bawah I1 : Penternakan adalah ternakan ayam, ternakan lembu, ternakan tenusu, ternakan campuran, itik, angsa, kambing, biri-biri, padang ragut dan lain-lain ternakan. Manakala di bawah I2 : Akuakultur adalah Ternakan Air Tawar sahaja; dan

• Berdasarkan RT Daerah Kerian 2020, tapak cadangan yang dimohon Perayu terletak dalam Blok Perancangan 5 : Selinsing (BPK 5.2) yang dizonkan untuk pertanian dan aktiviti penggunaan tanah sokongan dibenarkan dengan bersyarat adalah akuakultur. Jelas di sini, penternakan ayam tidak termasuk di bawah kategori Pertanian Komersial dan penternakan ayam juga tidak termasuk di bawah kategori Akuakultur seperti dinyatakan di dalam Kelas Kegunaan Tanah.

 

 

KEPUTUSAN

 

Setelah meneliti kesemua afidavit dan ekshibit daripada kedua-dua pihak dan setelah membaca hujahan bertulis dan hujahan peguam-peguam berserta authoriti-authoriti yang menyokong. Panel dengan ini sebulat suara membenarkan rayuan ini tertakluk kepada syarat-syarat yang akan ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan.

Alasan ringkas adalah pihak Responden terkhilaf dalam menolak Kebenaran Merancang atas alasan di mana aktiviti penggunaan tanah sokongan yang dibenarkan dengan syarat adalah akuakultur sahaja. Berdasarkan RT Daerah Kerian 2020 yang telah diwartakan pada 6 Disember 2012 adalah jelas bahawa dalam Kelas Kegunaan Tanah Kolum IV, aktiviti penggunaan tanah sokongan yang dibenarkan dengan syarat adalah ‘penternakan dan akuakultur’. Panel bersetuju dengan Perayu bahawa Kebenaran Merancang yang dimohon adalah di bawah Kelas Kegunaan Tanah tersebut. Tiada perintah untuk kos.

 

Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

 

Bagi Pihak Perayu	-	Tetuan Mariyah Jannah Noorehan & Co.
Bagi Pihak Responden	-	Pn. Nurul Hidayah binti Azizan

 

 

LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 150/MBI/105

 

Di Antara
TETUAN KUEE ARCHITECT	-	PERAYU
Dan
MAJLIS BANDARAYA IPOH	-	RESPONDEN

 

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI MENJALANKAN AKTIVITI RUMAH PEJABAT DI ATAS LOT 13265S, NO. 15C, JLN. SULTAN AZLAN SHAH, MUKIM HULU KINTA, DAERAH KINTA, PERAK DARUL RIDZUAN.

 

Tarikh Keputusan : 24 Oktober 2018

Ahli Lembaga Rayuan
YBhg. Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap	-	Pengerusi
En. Ahmad Yani bin Aminuddin	-	Ahli Panel
Prof. Madya Mohamed Noor bin Mohid	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

 

 

LATAR BELAKANG

 

• Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk menjalankan aktiviti rumah pejabat di atas Lot 13265S, No. 15-C, Jalan Sultan Azlan Shah, 31450 Ipoh, Perak Darul Ridzuan.

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana tanah tersebut terletak di Jalan Sultan Azlan Shah yang perlu dikekalkan sebagai jalan protokol dan identiti eksklusif kawasan perlu dikekalkan.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

• Perayu berhasrat membina rumah sesebuah di atas hartanah tersebut sebagai rumah kediaman Perayu dan keluarga, juga menjalankan kerja sebagai Arkitek Profesional di premis tersebut sambil menjaga ibu bapa Perayu ketika bekerja, terutamanya semasa Perayu perlu bekerja lewat;

• Perayu merujuk Garis Panduan Perancangan Home Office yang amat menggalakkan konsep bekerja dari rumah kerana praktik dan boleh menjaga keluarga semasa bekerja. Pejabat / tempat bekerja Perayu akan dihadkan di kawasan kediaman hartanah dan masa bekerja juga akan mengikut waktu pejabat. Perayu tidak mempunyai ramai pekerja dan pekerjaan Perayu tidak melibatkan aktiviti-aktiviti yang menghasilkan pencemaran bunyi, pencemaran kawasan dan tidak mengganggu keselesaan penduduk sekitar;

• Merujuk Garis Panduan Perancangan Home Office, salah satu jenis aktiviti yang dibenarkan ialah ’rekaan grafik dan melukis pelan’ di mana ia bersesuaian dengan jenis kerja Perayu;

• Alasan Responden bahawa tapak cadangan perlu dikekalkan sebagai jalan protokol dan identiti eksklusif adalah difahami. Sebenarnya, hartanah tersebut dibeli kerana menilai protokol dan identiti eksklusif dan Perayu percaya konsep rumah kediaman berserta tempat bekerja sebagai seorang Arkitek adalah bersesuaian dan selaras dengan kehendak kawasan tersebut;

• Perayu berhasrat melukis dan mendirikan rumah kediaman dan pejabat yang unik, halus dari segi rupa bentuk dan konsep elegant di mana Perayu yakin akan mendapat pujian ramai dan memberikan nilai tinggi lalu mengekalkan serta tidak menjejaskan imej jalan protokol dan identiti eksklusif, terutamanya kediaman istana di kawasan tersebut;

• Tinjauan di kawasan tersebut, wujudnya aktiviti-aktiviti yang dijalankan iaitu:
• Pusat Untuk Orang Bakat Luar Biasa (P.O.R.T) di atas lot 13093 di mana ramai orang berkumpul di premis tersebut (terutama pada hujung minggu) untuk pelbagai aktiviti dengan pemancaran muzik yang kuat dan kereta-kereta di letak di tepi jalan; dan
• Pusat Jagaan Orang Tua di atas lot 13267 yang difahamkan adanya ramai penghuni dan pekerja serta pihak-pihak ketiga keluar masuk premis tersebut.

• Perayu yakin konsep cadangan Perayu tidak akan menarik kumpulan orang ramai dan perletakan kenderaan di tepi jalan. Sebaliknya, konsep rumah kediaman dan pejabat yang bakal didirikan (sekiranya mendapat kelulusan) adalah halus (classy), praktik, eksklusif dan bakal meningkatkan nilai hartanah-hartanah di kawasan tersebut. Sekiranya ada pihak ketiga yang memasuki ke premis Perayu, kenderaan mereka akan diletakkan di dalam kawasan kediaman dan bukannya di tepi jalan.

 

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

• Dalam mempertimbangkan sesuatu permohonan Kebenaran Merancang, Responden mengambil kira dan memberikan keputusan yang wajar dan tepat seperti yang terkandung dalam Seksyen 22(2), Akta 172. Ia berdasarkan keperluan penggunaan jalan berhadapan tanah tersebut yang sering kali digunakan sebagai laluan rasmi atau lebih tepat disebut sebagai jalan protokol untuk upacara-upacara dan majlis-majlis rasmi peringkat Kerajaan Pusat dan khususnya Kerajaan Negeri;

• Responden menghujahkan setiap permohonan Kebenaran Merancang akan dinilai, diteliti dan diputuskan di dalam Mesyuarat Jawatankuasa Pusat Setempat (OSC) secara individu dan tidak bergantung kepada sebarang keputusan yang telah dibuat terdahulu terhadap mana-mana permohonan Kebenaran Merancang yang lain;

• Pernyataan Perayu seolah-olah meletak satu harapan yang sah (legitimate expectation) ke atas Responden untuk meluluskan permohonan Kebenaran Merancang yang dikemukakan oleh Perayu; dan

• Responden berhujah bahawa legitimate expectation hanyalah ekspekstasi, andaian dan jangkaan Perayu semata-mata. Kelulusan yang telah diberikan oleh Responden terhadap mana-mana permohonan Kebenaran Merancang terdahulu adalah berdasarkan kepada budi bicara Responden dalam mempertimbang sebarang permohonan dan perkara tersebut bukanlah menjadikan ia sebagai satu duluan (precedent) yang wajib dipatuhi oleh Responden.

 

KEPUTUSAN

 

Setelah membaca afidavit-afidavit, hujahan-hujahan bertulis dan dokumen-dokumen yang telah difailkan oleh pihak Perayu dan Responden dan mengambil kira Rancangan Tempatan Ipoh 2020, Garis Panduan Jalan-Jalan Protokol dan kelulusan-kelulusan yang diberikan terdahulu. Panel dengan ini sebulat suara membenarkan rayuan ini dan melaksanakan kuasanya di bawah Seksyen 23(3)(b) Akta 172 tertakluk kepada syarat-syarat tambahan yang akan ditetapkan oleh pihak Responden. Tiada perintah untuk kos.

 

 

Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

 

Bagi Pihak Perayu	-	Tetuan Kuee Architect
Bagi Pihak Responden	-	En. Radin Amir Afifi bin Ahmad Aruani

 

 

LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 159/MBI/111

 

Di Antara
TETUAN PERTUBUHAN KEBAJIKAN IHSAN KANAK-KANAK ARUT PERUM JOTHY	-	PERAYU
Dan
MAJLIS BANDARAYA IPOH	-	RESPONDEN

 

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG SEMULA BAGI TUJUAN RUMAH KEBAJIKAN KANAK-KANAK (PERTUBUHAN RUMAH IHSAN KANAK-KANAK ARUT PERUM JOTHY) DI PREMIS NO. 44, MEDAN BUNTONG JAYA, RPT BUNTONG 3 TAMBAHAN, KAWASAN BUNTONG IPOH, PERAK DARUL RIDZUAN.

 

Tarikh Keputusan : 24 Oktober 2018

Ahli Lembaga Rayuan
YBhg. Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap	-	Pengerusi
En. Ahmad Yani bin Aminuddin	-	Ahli Panel
Prof. Madya Mohamed Noor bin Mohid	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

 

LATAR BELAKANG

 

• Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk Kebenaran Merancang untuk cadangan rumah kebajikan kanak-kanak di premis beralamat No. 44, Medan Buntong Jaya, RPT Buntong 3 Tambahan, Buntong di atas PT 76364, Ipoh, Perak Darul Ridzuan.

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana Perayu tidak mematuhi syarat-syarat Garis Panduan Rumah Penjagaan yang ditetapkan iaitu Rancangan Tempatan (RT) Ipoh 2020.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

• Rumah anak yatim ini telah ditubuhkan pada tahun 2004. Pertubuhan Kebajikan Ihsan Kanak-kanak Arum Perum Jothy ini adalah satu organisasi pertubuhan bukan kerajaan yang mana beroperasi sepenuhnya dengan sumbangan dan derma daripada orang awam. Pertubuhan ini telah berjaya mendidik dan menjaga ramai kanak-kanak yatim yang hilang hala tuju;

• Rumah kebajikan ini juga mempunyai sebidang tanah dalam lingkungan 30 meter dari bangunan asal rumah kebajikan. Lot baru ini mempunyai keluasan 4687 kaki persegi. Maka, luas keseluruhan adalah 9380 kaki persegi bagi tujuan aktiviti rumah kebajikan yang mana mempunyai keluasan hampir dengan 10,000 kaki persegi seperti mana yang dikehendaki dalam RT Ipoh 2020;

• Kelulusan Kebenaran Merancang oleh Responden telah diperolehi dari awal lagi iaitu pada 10 April 2012 bagi bangunan Pertubuhan Ihsan Kanak-kanak Arut Perum Jothy bagi menjalankan rumah kebajikan. Disebabkan kurang pemahaman dan kesilapan teknikal, Perayu gagal memperbaharui kelulusan pada setiap tahun. Pembaharuan lesen MBI tidak merujuk pada pembaharuan Kebenaran Merancang dan kelulusan Jabatan Kebajikan yang diberi selama 5 tahun. Ini menyebabkan Perayu tidak sedar akan kelulusan Kebenaran Merancang perlu diperbaharui setiap tahun;

• Rumah kebajikan ini menempatkan seramai 31 kanak-kanak yatim dari umur 5 tahun hingga 16 tahun. Kesemua kanak-kanak ini sedang bersekolah di sekolah berdekatan dengan rumah kebajikan. Rumah kebajikan ini telah menjadi kediaman tetap bagi kanak-kanak yatim; dan

• Sekiranya kelulusan Kebenaran Merancang tidak diperolehi, kehidupan serta nasib 31 orang kanak-kanak yatim ini akan terjejas tanpa tempat perlindungan.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

• Dalam mempertimbangkan sesuatu permohonan Kebenaran Merancang, Responden mengambil kira dan memberikan pertimbangan yang pada pendapat Responden adalah satu keputusan terhadap perancangan yang wajar seperti mana yang terkandung di dalam peruntukan Seksyen 22(2) Akta 172;

• Berdasarkan RT Ipoh 2020, antara Garis Panduan Permohonan Kebenaran Merancang adalah lot premis untuk pusat jagaan mestilah mempunyai had keluasan minimum 10,000 kaki persegi sahaja dan dibenarkan beroperasi di rumah sesebuah, berkembar atau teres (lot tepi). Dalam erti kata lain, antara kawasan yang tidak dibenarkan pengoperasian pusat jagaan adalah rumah sesebuah, berkembar atau teres (lot tepi) yang keluasannya adalah kurang daripada 10,000 kaki persegi;

• Responden menyatakan bahawa keluasan premis Perayu adalah kurang daripada 10,000 kaki persegi yang diperlukan di mana lot premis Perayu hanya seluas 4687 kaki persegi sahaja;

• Alasan penolakan oleh Responden adalah tepat yang mana permohonan Perayu adalah tidak mematuhi syarat-syarat garis panduan rumah penjagaan iaitu tidak mencapai keluasan minimum untuk sesebuah rumah penjagaan; dan

• Penyataan Perayu mengenai kewujudan lot tanah yang lain bagi menambah luas keseluruhan lot Perayu untuk dijadikan pusat jagaan adalah tidak penting (immaterial) dan tidak membawa sebarang merit di dalam permohonan Perayu. Responden di dalam proses membuat keputusan bagi permohonan Kebenaran Merancang tidak mengambil kira faktor kewujudan lot tanah yang lain.

               

KEPUTUSAN

 

Setelah membaca afidavit-afidavit, hujahan-hujahan bertulis dan dokumen-dokumen yang telah difailkan oleh pihak Perayu dan Responden, setelah meneliti semua kenyataan-kenyataan saksi yang telah diberikan, setelah mendengar hujahan-hujahan pihak Perayu dan Responden dan meneliti keperluan semasa dan kebajikan penghuni-penghuni. Panel dengan ini sebulat suara membenarkan rayuan ini dan melaksanakan kuasanya di bawah Seksyen 23(3)(b) Akta 172 tertakluk kepada syarat-syarat yang akan ditetapkan oleh pihak Responden serta kepadatan penghuni haruslah tidak melebihi 35 orang penghuni termasuk kakitangan / penjaga setelah mengambil kira keluasan premis berjumlah 4687 kaki persegi. Tiada perintah untuk kos.

 

 

Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

 

Bagi Pihak Perayu	-	En. Govallau a/l Sockalingam
Bagi Pihak Responden	-	En. Radin Amir Afifi bin Ahmad Aruani

 

LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

 

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 162/MBI/113

 

Di Antara
TETUAN PERSATUAN KEBAJIKAN ANAK YATIM KASIH SAYANG	-	PERAYU
Dan
MAJLIS BANDARAYA IPOH	-	RESPONDEN

 

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI MENJALANKAN AKTIVITI PUSAT JAGAAN ANAK-ANAK YATIM DI PREMIS BERALAMAT NO. 120 (LOT 16923) JALAN RAJA MUSA MAHADI, KG. SRI AMPANG, 31350 IPOH, PERAK DARUL RIDZUAN.

 

Tarikh Keputusan : 28 November 2018

Ahli Lembaga Rayuan
YBhg. Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap	-	Pengerusi
En. Ahmad Yani bin Aminuddin	-	Ahli Panel
Prof. Madya Mohamed Noor bin Mohid	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

 

LATAR BELAKANG

 

• Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk Kebenaran Merancang untuk cadangan rumah kebajikan kanak-kanak di premis beralamat No. 120, Jalan Raja Musa Mahadi. Kg. Sri Ampang, 31350, Ipoh, Perak Darul Ridzuan di atas Lot 196923.

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana Perayu tidak mematuhi Garis Panduan Pembangunan Institusi Berasrama bagi rumah penjagaan.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

• Tanah dengan bangunan rumah kebajikan kanak-kanak ini adalah tanah yang disewakan oleh pemiliknya mengikut satu Perjanjian Sewa Tanah;

• Persatuan Kebajikan Anak Yatim Kasih Sayang adalah badan yang didaftar bagi menguruskan penjagaan, bantuan dan belaan anak-anak yatim dan anak-anak dari keluarga yang tidak dapat menjaga anak mereka disebabkan masalah keluarga. Ia merupakan badan amal yang diuruskan secara suka rela dengan sokongan dan bantuan pihak-pihak yang memberi bantuan dari segi kemanusiaan; dan

• Bantuan kewangan yang diterima hanya mencukupi bagi keperluan harian, persekolahan serta bayaran gaji pekerja sambilan di mana bantuan kerajaan hanya diberi bagi rumah kebajikan kanak-kanak yang telah didaftar dengan Jabatan Kebajikan Masyarakat (JKM). Persatuan ini tidak berupaya membina rumah kebajikan sendiri.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

• Dalam mempertimbangkan sesuatu permohonan Kebenaran Merancang, Responden mengambil kira dan memberikan pertimbangan yang pada pendapat Responden adalah satu keputusan terhadap perancangan yang wajar seperti mana yang terkandung di dalam peruntukan Seksyen 22(2) Akta 172;

• Berdasarkan RT Ipoh 2020, antara Garis Panduan Permohonan Kebenaran Merancang adalah lot premis untuk pusat jagaan mestilah mempunyai had keluasan minimum 10,000 kaki persegi sahaja dan dibenarkan beroperasi di rumah sesebuah, berkembar atau teres (lot tepi). Dalam erti kata lain, antara kawasan yang tidak dibenarkan pengoperasian pusat jagaan adalah rumah sesebuah, berkembar atau teres (lot tepi) yang keluasannya adalah kurang daripada 10,000 kaki persegi;

• Responden menyatakan bahawa keluasan premis Perayu adalah kurang daripada 10,000 kaki persegi yang diperlukan di mana lot premis Perayu hanya seluas 510 meter persegi bersamaan dengan 5,489.5 kaki persegi sahaja;

• Responden menolak permohonan Perayu adalah mengikut budi bicara Responden selaku Pihak Berkuasa Perancang Tempatan telah membuat pertimbangan sewajarnya dan keputusan menolak permohonan Perayu dilakukan secara munasabah dan mengambil kira kepentingan semua pihak;

• Berdasarkan pernyataan Perayu dengan jelas menunjukkan ketidaksediaan Perayu dalam menjalankan aktiviti pusat jagaan tersebut memandangkan pusat jagaan tersebut dijalankan hanya melalui sumbangan dan bantuan kewangan yang tidak diperolehi secara konsisten. Ini menunjukkan Perayu tidak mempunyai sumber kewangan yang kukuh dalam menjalankan aktiviti pusat jagaan. Kebergantungan Perayu kepada pihak ketiga dalam menguruskan pusat jagaan dengan berkesan menunjukkan ketidakupayaan Perayu dalam menjalankan aktiviti pusat jagaan; dan

• Perayu merupakan sebuah pertubuhan yang belum mendapatkan kelulusan pendaftaran daripada JKM. Perayu merupakan sebuah pertubuhan yang tidak dibenarkan menjalankan pengoperasian aktiviti pusat jagaan memandangkan Perayu masih belum diberikan kelulusan pendaftaran dan tidak mempunyai premis untuk beroperasi.

 

 

KEPUTUSAN

 

Setelah membaca afidavit-afidavit dan dokumen-dokumen yang telah difailkan serta setelah mendengar hujahan-hujahan daripada kedua-dua belah pihak, Panel dengan ini sebulat suara menolak rayuan Perayu di atas alasan:

1. Pihak Lembaga Rayuan bersetuju bahawa keluasan kawasan premis adalah tidak mematuhi garis panduan yang ditetapkan oleh Responden;
2. Pihak Perayu tidak pernah mendapat apa-apa kelulusan daripada mana-mana jabatan seperti Jabatan Kebajikan Masyarakat dan Jabatan Bomba Dan Penyelamat dan lain-lain; dan
3. Panel tidak berpuas hati dengan isu keselamatan dan kesihatan penghuni premis tersebut.

Tiada perintah untuk kos.

 

Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

 

Bagi Pihak Perayu	-	Pn. Lourdemary a/p Murugan
Bagi Pihak Responden	-	En. Radin Amir Afifi bin Ahmad Aruani

LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

 

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 147/MDK/09

 

Di Antara
EN. OH AH HENG & OH GUAN HUAT	-	PERAYU
Dan
MAJLIS DAERAH KERIAN	-	RESPONDEN

 

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG PELAN PERTAPAKAN DAN PELAN BANGUNAN SECARA SERENTAK UNTUK BANGUNAN INDUSTRI KECIL DAN SEDERHANA TIGA TINGKAT BAGI TUJUAN MEMPROSES TAYAR TERPAKAI UNTUK DIKITAR SEMULA YANG TELAH SIAP DIBINA DI ATAS LOT 13135, JALAN SIAKAP, MUKIM BAGAN SERAI, DAERAH KERIAN, PERAK DARUL RIDZUAN.

 

Tarikh Keputusan : 24 April 2019

Ahli Lembaga Rayuan
YBhg. Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap	-	Pengerusi
En. Danial Rahman bin Yang Razali	-	Ahli Panel
En. Tun Mohamad Ammar bin Aziz	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

LATAR BELAKANG

 

• Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk Kebenaran Merancang pelan pertapakan dan pelan bangunan secara serentak untuk bangunan industri kecil dan sederhana tiga tingkat bagi tujuan memproses tayar terpakai untuk dikitar semula yang telah siap dibina di atas Lot 13135, Jalan Siakap, Mukim Bagan Serai, Daerah Kerian, Perak Darul Ridzuan.

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana tapak cadangan terletak dalam Blok Perancangan 2 : Bagan Serai (BPK 2.2) yang dizonkan untuk Perumahan dalam Rancangan Tempatan (RT) Daerah Kerian 2020.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

• Perayu terkilan apabila permohonan Kebenaran Merancang telah ditolak oleh Responden atas satu-satunya alasan bahawa Perayu tidak mematuhi zon perancangan yang ditetapkan dalam RT Daerah Kerian 2020 yang diwartakan pada 6 Disember 2012. Walhal melalui surat dari Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Perak bertarikh 28 Disember 2012 dan surat dari Pejabat Daerah dan Tanah Kerian bertarikh 3 Jun 2013 telah diberi kelulusan untuk menjalankan perusahaan di tanah tersebut;

• Perayu amat terkejut dengan tindakan Responden menolak permohonan Perayu selepas tarikh 6 Disember 2012 yang telah mendorong Perayu untuk membelanjakan wang yang begitu banyak untuk menukar status tanah daripada pertanian kepada industri / perusahaan sederhana supaya kelulusan dapat diperolehi untuk merancang selaras dengan surat Responden bertarikh 24 Ogos 2007 dan selepas dari itu;

• Responden juga telah memulakan suatu kes Mahkamah Majistret Parit Buntar melalui suatu kes Saman No : 87-5-2010 di mana Perayu telah kini mengalami denda berterusan setiap kali persidangan Mahkamah diadakan di mana Perayu telah membayar denda lebih kurang sebanyak RM 50,000.00; dan

• Susulan penolakan permohonan Kebenaran Merancang pada 14 Januari 2016, Perayu telah mengalami kesusahan dan kerumitan di dalam mendapatkan khidmat peguam untuk bertindak bagi pihak Perayu memandangkan masalah Perayu untuk permohonan merancang telah berlarutan selama lebih kurang 10 tahun. Fakta kes ini adalah terlalu rumit untuk Perayu memberi penjelasan kepada peguam-peguam untuk menyokong kes Perayu dengan dokumen-dokumen sejarah kes ini.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

• Dalam mempertimbangkan sesuatu permohonan Kebenaran Merancang, Responden mengambil kira dan memberikan pertimbangan yang pada pendapat Responden adalah sesuai atau perlu untuk merancang dengan wajar dan khususnya di dalam peruntukan Seksyen 22(2)(a), Seksyen 22(3), Seksyen 22(4)(a) dan Seksyen 2 Akta 172;

• Berdasarkan peruntukan Seksyen-seksyen yang dinyatakan di atas, penolakan permohonan Kebenaran Merancang oleh Responden adalah disebabkan zon gunatanah bagi lot 13135 Jalan Siakap, Mukim Bagan Serai adalah Perumahan dan tidak mematuhi kehendak RT Daerah Kerian 2020 Kelas Kegunaan Tanah – Kolum IV – Aktiviti Penggunaan Tanah Sokongan yang dibenarkan dengan syarat turut tidak menyatakan aktiviti industri adalah dibenarkan di BPK 2.2. RT tersebut telah diwartakan semasa keputusan penolakan tersebut dibuat. Sebelum RT diwartakan, pihak Responden juga telah membentangkan Draf RT Daerah Kerian 2020 dan masyarakat juga telah diberi peluang untuk membuat pemeriksaan bantahan terhadap Draf RT tersebut; dan

• Keputusan penolakan permohonan tersebut bukanlah satu perkara yang tidak berasas. Responden telah membuat keputusan yang sewajarnya dan sesuai dalam memberi pertimbangan dalam membuat keputusan terhadap permohonan tersebut. Keputusan yang dibuat adalah berdasarkan peruntukan seksyen yang dinyatakan dalam Akta 172.

KEPUTUSAN

 

Setelah meneliti penghujahan-penghujahan kedua-dua pihak serta afidavit-afidavit dan pernyataan, keputusan Panel adalah seperti berikut:

• Isu : Pemakaian peruntukan Rancangan Tempatan Daerah Kerian 2020 berbanding syarat guna tanah dalam suratan hak milik.

Merujuk kepada kes Majlis Perbandaran Subang Jaya vs Vismajaya Sdn. Bhd. dan Lembaga Rayuan Negeri Selangor [2015] 5 MLJ 554, ‘Penggunaan yang dibenarkan dalam geran di bawah KTN perlu dibaca selaras dengan penggunaan zon di kawasan di mana tanah tersebut terletak’.

• Isu : Sama ada permohonan Kebenaran Merancang (KM) Perayu bercanggah dengan Rancangan Tempatan Daerah Kerian 2020.

• Ternyata permohonan KM Perayu tidak selaras dengan Rancangan Tempatan Daerah Kerian 2020 di mana tapak tersebut telah dizonkan sebagai ‘perumahan’ manakala, KM Perayu bagi ‘perusahaan sederhana’.

• Walau bagaimanapun, surat-menyurat antara kedua-dua pihak menunjukkan bahawa Responden telah menilai permohonan KM Perayu berdasarkan Rancangan Tempatan terdahulu;

• Rancangan Tempatan terdahulu ‘Parit Buntar-Bagan Serai 1995-2010’ membenarkan kegunaan tanah bagi perumahan di mana industri adalah dibenarkan dengan bersyarat;

• Oleh itu, tidak wajar bagi Responden untuk mengenakan syarat-syarat berdasarkan Rancangan Tempatan Daerah Kerian 2020 (Rancangan Tempatan terkini); dan

• Pihak Panel mengambil maklum bahawa Perayu telah dikenakan denda bagi kesalahan membangunkan bangunan tanpa kebenaran yang mana keputusan Panel hari ini tidak menjejaskan denda tersebut sama sekali.

• Berdasarkan alasan-alasan tersebut, rayuan Perayu dibenarkan, membenarkan rayuan dan mengarahkan Responden untuk memberikan KM sebagaimana yang dipohon oleh Perayu melalui Tetuan Digi Planners yang bertarikh 18 September 2015.

Tiada perintah untuk kos.

 

 

Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

 

Bagi Pihak Perayu	-	Tetuan Rashpal Singh & Co.
Bagi Pihak Responden	-	Pn. Nurul Hidayah binti Azizan

LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

 

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 172/MBI/121

 

Di Antara
PN. LIEW SWEE WAH	-	PERAYU
Dan
MAJLIS BANDARAYA IPOH	-	RESPONDEN

 

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI CADANGAN MENJALANKAN AKTIVITI PUSAT JAGAAN IBU SELEPAS BERSALIN DI ATAS LOT 77614, NO. 66, LALUAN TASEK TIMUR 5, TAMAN TASEK INDRA, 31400 IPOH, PERAK DARUL RIDZUAN.

 

Tarikh Keputusan : 16 Oktober 2019

Ahli Lembaga Rayuan
YBhg. Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap	-	Pengerusi
En. Ahmad Yani bin Aminuddin	-	Ahli Panel
Prof. Madya Mohamed Noor bin Mohid	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

 

LATAR BELAKANG

 

• Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk Kebenaran Merancang untuk cadangan pusat jagaan ibu selepas bersalin di premis beralamat No. 66, Laluan Tasek Timur 5, Taman Tasek Indra, 31400, Ipoh, Perak Darul Ridzuan di atas Lot 7761 milik Cheng Chen Hwa dengan keluasan 349 meter persegi (3,756.70 kaki persegi).

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana permohonan tersebut tidak mematuhi Rancangan Tempatan (RT) Ipoh 2020 khususnya Garis Panduan Pembangunan Institusi Berasrama bagi pusat jagaan lepas bersalin dan saiz keluasan lot di bawah 4,500 kaki persegi.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

• Perayu tidak bersetuju dengan alasan penolakan oleh Responden berdasarkan hal keadaan yang wujud kini. Alasan utama Perayu adalah kerana kesukaran mencari dan mendapat lot keluasan 5,000 kaki persegi untuk aktiviti pusat jagaan ibu lepas bersalin di Bandaraya Ipoh oleh sebab berikut:

• Harga hartanah di Bandaraya Ipoh amat tinggi dan satu rumah sesebuah yang berkeluasan 5,000 kaki persegi merupakan hartanah mewah yang tidak mampu dibeli atau disewa untuk menjalankan aktiviti pusat jagaan ibu lepas bersalin yang pada masa ini tidak menghasilkan keuntungan yang tinggi;

• Selepas melangsaikan segala kos operasi, keuntungan yang dapat diperolehi oleh pusat jagaan ibu lepas bersalin adalah sedikit sahaja;

• Garis panduan oleh Responden untuk pusat jagaan tidak sepatutnya digunakan untuk memberhentikan aktiviti Perayu yang amat berguna untuk ibu-ibu yang berusia muda atau tua terutama golongan miskin yang memerlukan perkhidmatan ini; dan
• Sebaliknya, garis panduan tersebut sepatutnya digunakan sebagai suatu matlamat yang ingin dicapai dan sasaran serta objektif yang telah ditetapkan melalui garis panduan tersebut.

• Pusat jagaan Perayu mempunyai lokasi yang amat sesuai kerana ianya terletak di taman perumahan dan menghadap kawasan yang lapang dan suasana sunyi. Terdapat tempat letak kereta yang luas dan suasana yang tidak mengganggu sesiapa. Pusat jagaan terletak di corner lot yang bersesuaian dan juga mengekalkan keadaan privacy untuk ibu dan bayi yang sedang berehat.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

• Dalam mempertimbangkan sesuatu permohonan Kebenaran Merancang, Responden mengambil kira dan memberikan pertimbangan yang pada pendapat Responden adalah satu keputusan terhadap perancangan yang wajar seperti mana yang terkandung di dalam peruntukan Seksyen 22(2) Akta 172;

• Berdasarkan RT Ipoh 2020, antara Garis Panduan Permohonan Kebenaran Merancang adalah lot premis untuk pusat jagaan mestilah mempunyai had keluasan minimum 10,000 kaki persegi sahaja dan dibenarkan beroperasi di rumah sesebuah, berkembar atau teres (lot tepi). Dalam erti kata lain, antara kawasan yang tidak dibenarkan pengoperasian pusat jagaan adalah premis yang keluasannya adalah kurang daripada 10,000 kaki persegi;

• Responden menyatakan bahawa keluasan premis Perayu adalah kurang daripada 10,000 kaki persegi yang diperlukan di mana lot premis Perayu hanya seluas 349 meter persegi bersamaan dengan 3,756.70 kaki persegi sahaja iaitu tidak mencapai keluasan minimum untuk sesebuah pusat penjagaan. Dinyatakan juga bahawa keluasan minimum bagi sesuatu permohonan untuk dipertimbangkan adalah 5,000 kaki persegi berdasarkan pindaan terbaharu garis panduan berkaitan dan keluasan ini juga tidak dipatuhi oleh Perayu; dan

• Responden menolak permohonan Perayu adalah mengikut budi bicara Responden selaku Pihak Berkuasa Perancang Tempatan telah membuat pertimbangan sewajarnya dan keputusan menolak permohonan Perayu dilakukan secara munasabah dan mengambil kira kepentingan semua pihak.

KEPUTUSAN

 

Setelah mendengar rayuan dan hujahan daripada kedua-dua pihak dan setelah meneliti dokumen-dokumen yang telah diberi, dengan ini Lembaga Rayuan membuat keputusan berpandukan kepada Seksyen 23(3)(a) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172), mengesahkan keputusan Pihak Berkuasa Perancang Tempatan dan menolak rayuan Perayu tanpa perintah untuk kos.

 

Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

 

Bagi Pihak Perayu	-	Pn. Liew Swee Wah
Bagi Pihak Responden	-	En. Radin Amir Afifi bin Ahmad Aruani

LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

 

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 173/MDT/01

 

Di Antara
TETUAN KGF REALTY SDN. BHD.	-	PERAYU
Dan
MAJLIS DAERAH TAPAH	-	RESPONDEN

 

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN KEBENARAN MERANCANG BAGI CADANGAN MEMBINA SEBUAH STESEN MINYAK DI ATAS LOT 7027, JALAN SUNGKAI-TROLAK, MUKIM SUNGKAI, DAERAH BATANG PADANG, PERAK DARUL RIDZUAN.

 

Tarikh Keputusan : 20 November 2019

Ahli Lembaga Rayuan
En. Ahmad Yani bin Aminuddin	-	Pengerusi
En. Danial Rahman bin Yang Razali	-	Ahli Panel
Prof. Madya Mohamed Noor bin Mohid	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

 

 

LATAR BELAKANG

 

• Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk Kebenaran Merancang bagi cadangan membina sebuah stesen minyak di atas Lot 7027, Jalan Sungkai-Trolak, Mukim Sungkai, Daerah Batang Padang, Perak Darul Ridzuan.

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana ia bercanggah dengan zon gunatanah di dalam Rancangan Tempatan (RT) Daerah Batang Padang 2020 yang mana hartanah milik Perayu dalam Blok Perancangan Kecil (BPK) 4.5 telah dizonkan sebagai kawasan lapang dan rekreasi.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

• Surat hak milik tanah yang didaftar kepada Perayu pada tahun 1997 itu mengandungi kategori gunatanah komersial dengan syarat khas yang boleh digunakan sebagai tapak bangunan untuk perniagaan stesen minyak dan servis sahaja;

• Penolakan Kebenaran Merancang ini adalah tidak mengambil kira isu prinsip asasi hak milik tanah dan prinsip terpenting sistem pentadbiran tanah yang terpakai dalam Seksyen 340 Kanun Tanah Negara (KTN) 1965;

• Konsep undang-undang Torrens yang diguna pakai dan dipraktikkan di Malaysia menggariskan bahawa hak milik atau kepentingan mana-mana orang atau badan buat masa itu didaftarkan sebagai tuan punya atau apa-apa pajakan, gadaian atau esmen pada masa itu terdaftar adalah tidak boleh disangkal;

• Perayu telah membeli hartanah tersebut daripada pemilik terdahulu iaitu Koperasi Serbaguna Felda Trolak Utara pada 28 April 1997 dan suratan hak milik hartanah tersebut dikeluarkan pada 11 Julai 1991 dengan syarat nyata sebagai tapak bangunan (perniagaan – stesen minyak dan servis) sahaja;

• Perayu juga sebagai pemilik berdaftar adalah berhak untuk menikmati apa-apa hak dan munafaat kepentingan terhadap hartanah tersebut. Adalah tidak menjadi satu kesalahan dan melanggar mana-mana isu kepentingan awam sekiranya Perayu berniat untuk mendirikan sebuah stesen minyak di atas tanah milik Perayu. Sebaliknya, adalah menjadi suatu yang tidak wajar sekiranya Perayu disekat, dihalang dan dinafikan hak milik daripada mengambil dan mendapat manfaat daripada hartanahnya sendiri;

• Perayu mengambil maklum bahawa RT yang terpakai pada masa memasukkan permohonan Kebenaran Merancang bagi maksud pembangunan tanah di kawasan terletaknya hartanah ini adalah RT Daerah Batang Padang 2020. Namun, RT ini adalah digubal dan dikemaskini selepas kewujudan tanah yang sememangnya sedia ada di bawah kategori tapak bangunan perniagaan – stesen minyak dan servis iaitu hartanah milik Perayu. Perayu mempercayai bahawa apa-apa rancangan pembangunan tempatan atas tanah ini hendaklah mengikut perincian yang sesuai dan syarat-syarat nyata yang telah ditetapkan bagi tanah ini dan Perayu tidak wajar dibebankan dengan syarat-syarat yang dibuat terkemudian daripadanya;

• Perayu adalah tidak berpengetahuan terhadap perubahan RT yang memberi kesan negatif terhadap hartanah Perayu yang diletakkan di bawah kategori tanah lapang dan rekreasi;

• Responden telah tidak menjalankan pelaksanaan Publisiti & Penyertaan Awam dengan sewajarnya serta berkesan mengikut Seksyen 12A dan Seksyen 13 Akta 172. Responden seharusnya memastikan dan mengambil langkah agar publisiti mengenai penyediaan suatu RT diketahui dan disedari oleh orang yang mungkin dijangkakan ingin mendapatkan peluang untuk membuat representasi kepada Responden berkenaan perkara itu. Adalah tidak adil jika publisiti sedemikian dihebahkan hanya dalam negeri tersebut sahaja, jika seorang pemilik berdaftar yang berada dan / atau menetap di luar kawasan negeri yang terlibat;

• Daripada pemerhatian dan tinjauan Perayu mendapati tiada kewujudan stesen minyak di sepanjang jarak 6 km dari batu sempadan arah selatan Daerah Muallim dan Batang Padang ke kawasan tanah tersebut dan menyebabkan penduduk harus mencari stesen minyak di luar kawasan Batang Padang;

• Perayu mendapati adanya keperluan bagi kemudahan perniagaan stesen minyak dengan mengambil kira keperluan penduduk setempat dan pengunjung luar kerana wujudnya institusi-institusi seperti Kolej Yayasan Felda, MRSM Felda, Felda Residence Trolak dan Institut Latihan Statistik Malaysia yang berada dalam radius kawasan tersebut; dan

• Pembangunan stesen minyak ini akan berperanan membantu penjanaan kegiatan ekonomi di kawasan tersebut bagi mewujudkan lebih banyak peluang pekerjaan dan boleh membantu meningkatkan kemajuan sosio ekonomi penduduk dan kawasan tersebut.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

• Responden mengguna pakai RT Daerah Batang Padang 2020 yang telah diwartakan pada 8 Disember 2011 yang mana hartanah Perayu telah dizonkan sebagai kawasan lapang dan rekreasi di BPK 4.5 Sungkai;

• Sebagai sebuah Pihak Berkuasa Perancang Tempatan, sudah tentulah Responden terikat untuk melaksanakan tugas-tugas yang diperuntukkan di bawah status dan arahan-arahan lain daripada Pihak Berkuasa Negeri dengan merujuk Seksyen 6(1)(a) dan Seksyen 18(1) Akta 172;

• Sebelum suatu RT diwarta dan dikuatkuasakan beberapa prosedur yang mandatori perlu dipatuhi oleh Responden dengan merujuk Seksyen 12A(a) dan (b) Akta 172. Responden telah mematuhi keperluan untuk melaksanakan Program Publisiti dan Penyertaan Awam pada 31 Disember 2009 hingga 30 Januari 2010. Sepanjang tempoh publisiti tersebut tiada representasi atau bantahan yang diterima daripada Perayu;

• Kegagalan Perayu untuk mengemukakan representasi dan bantahan sepanjang tempoh tersebut telah mengiakan hak Perayu untuk didengar dan telah dianggap bersetuju untuk hartanah milik Perayu dizonkan sebagai tanah lapang dan rekreasi; dan

• Responden menghujahkan bahawa RT Daerah Batang Padang 2020 adalah RT yang dibuat berdasarkan Akta 172 yang digubal selepas KTN 1965 yang bermaksud RT tersebut hendaklah mengatasi peruntukan di bawah Seksyen 108 KTN 1965.

KEPUTUSAN

 

Setelah membaca dan meneliti afidavit-afidavit yang telah difailkan dan setelah mendengar hujah dan nas undang-undang daripada peguam cara kedua-dua pihak, Lembaga Rayuan mendapati syarat kepenggunaan tanah sejak ia diberikan sehingga kini adalah stesen minyak dan Rancangan Tempatan (RT) terdahulu iaitu RT Tanjung Malim-Slim River 1998-2010 membenarkan aktiviti perdagangan termasuk operasi stesyen minyak. Namun, apabila RT Daerah Batang Padang 2020 telah menukar zon yang melibatkan tanah di dalam kes ini kepada kawasan lapang dan rekreasi, Lembaga Rayuan mendapati bahawa Seksyen 108 Kanun Tanah Negara 1965 adalah terpakai dan fakta di dalam kes Majlis Perbandaran Subang Jaya lawan Visamaya Sdn. Bhd. adalah berbeza dengan kes ini. Dengan demikian, dengan kuasa yang diberikan kepada Lembaga Rayuan menurut Seksyen 23(3)(b) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976, Lembaga Rayuan sebulat suara membenarkan rayuan ini dan memberi Kebenaran Merancang kepada Perayu tertakluk kepada syarat-syarat yang akan ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Tempatan yang berkenaan.

 

Ahmad Yani bin Aminuddin

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

 

Bagi Pihak Perayu	-	Tetuan Adham & Associates
Bagi Pihak Responden	-	En. Muhamad Fauzi bin Abdul Jalal

LEMBAGA RAYUAN NEGERI PERAK

 

NO. RAYUAN : L.R.N.Pk 177/MPT/15

 

Di Antara
TETUAN ASIASPACE SDN. BHD.	-	PERAYU
Dan
MAJLIS PERBANDARAN TAIPING	-	RESPONDEN

 

 

PER : RAYUAN KE ATAS PENOLAKAN PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG BAGI CADANGAN PEMBINAAN INFRASTRUKTUR MENARA PEMANCAR TELEKOMUNIKASI JENIS ‘4 LEGGED’ SETINGGI 60 M JENIS DAN PERALATAN TELEKOMUNIKASI DI ATAS SEBAHAGIAN TANAH LOT PT 2684, AIR PUTIH, JALAN KAMPUNG DEW DALAM MUKIM ASSAM KUMBANG, DAERAH LARUT MATANG, PERAK DARUL RIDZUAN.

 

Tarikh Keputusan : 18 Disember 2019

Ahli Lembaga Rayuan
YBhg. Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap	-	Pengerusi
En. Danial Rahman bin Yang Razali	-	Ahli Panel
Prof. Madya Mohamed Noor bin Mohid	-	Ahli Panel
Pendaftar
Pn. Lenny Marlina binti Jonos

LATAR BELAKANG

• Kes ini adalah merupakan rayuan di atas permohonan Perayu untuk Kebenaran Merancang bagi cadangan pembinaan infrastruktur menara pemancar telekomunikasi jenis ‘4 legged’ setinggi 60 meter jenis dan peralatan telekomunikasi di atas sebahagian tanah Lot PT 2684, Air Putih, Jalan Kampung Dew, Mukim Assam Kumbang, Daerah Larut Matang, Perak Darul Ridzuan.

• Alasan penolakan permohonan Perayu oleh Responden adalah kerana permohonan tersebut tidak mematuhi jarak minima 30 meter dengan kawasan kediaman berdasarkan Garis Panduan Pembinaan Menara dan Struktur Pemancar Telekomunikasi yang diterima pakai oleh Responden.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Perayu:

• Perayu adalah syarikat yang mempunyai lesen Network Facilities Provider (NFP) yang dikeluarkan oleh Suruhanjaya Komunikasi Multimedia Malaysia (SKMM) yang memberi kebenaran kepada Perayu untuk mendirikan menara di seluruh Malaysia untuk perkongsian oleh syarikat-syarikat telekomunikasi;

• Menara di Kampung Air Putih, Taiping telah dibina dan diserahkan pada 4 Oktober 2001 oleh Konsortium Jaringan Selangor (KJS) kepada Telekom Cellular Sdn. Bhd. (TM Touch). Semasa menara dibina, tiada rumah berada dalam radius 50 meter. Rumah yang ada pada masa ini telah dibina pada tahun 2010;

• Lanjutan dengan persetujuan yang diberikan oleh SKMM untuk menangani masalah berhubung perlesenan dan untuk menghentikan KJS daripada membina menara di luar negeri Selangor, menara ini telah dibeli oleh Perayu daripada KJS di bawah Perjanjian Jual Beli bertarikh 30 Mac 2006 atas permintaan SKMM;

• Semasa sidang pendengaran pada 9 Oktober 2019, saksi daripada SKMM, Pn. Hanita Izam bin Abdul Rahman yang mewakili Responden menyatakan walaupun menara adalah 28 meter dari rumah terdekat dan bukan 30 meter seperti yang diperlukan di dalam garis panduan, perbezaan hanya 2 meter sahaja dan beliau menyokong agar menara itu dikekalkan di tapak sekarang atas dasar kepentingan awam bagi sekolah, kawasan kampung dan lebuh raya berdekatan. Ini kerana, kawasan tersebut memerlukan liputan selular dan perkhidmatan jalur lebar untuk kegunaan harian;

• Responden juga memaklumkan Perayu secara lisan bahawa setakat ini, tiada aduan dibuat mengenai menara tersebut daripada pemilik rumah terdekat dan penduduk sekitar;

• Menara tersebut mempunyai ketinggian 200 kaki dan diinsurankan dengan insuran liabiliti awam. Ketinggiannya tidak boleh dikurangkan atas sebab ketinggian tersebut diperlukan untuk menara ini berhubung dengan beberapa menara terdekat bagi memberi kemudahan rangkaian;

• Menara tersebut dibina, disiapkan dan diserahkan pada 4 Oktober 2001 dan hanya selepas itu Garis Panduan Pembinaan Menara dan Struktur Pemancar Telekomunikasi diluluskan dan dikuatkuasakan pada 8 April 2002. Manakala rumah berdekatan dibina pada tahun 2010 selepas menara siap dan diserahkan kepada Telekom Cellular Sdn. Bhd.;

• Syarikat-syarikat telekomunikasi memaklumkan kepada Perayu bahawa impak ketiadaan menara ialah sebanyak 25,000 panggilan akan terjejas dalam sehari bagi empat syarikat telekomunikasi dan perkhidmatan jalur lebar akan lumpuh sepenuhnya; dan

• Perbelanjaan yang ditanggung untuk membina sebuah menara adalah sekitar RM 500,000.00 dan tiada tapak alternatif untuk menara tersebut dibina di kawasan berdekatan.

• Berdasarkan hujahan bertulis pihak Responden:

• Responden telah mengezonkan tanah tersebut sebagai Zon Kediaman berdasarkan kepada pelan pengezonan di dalam Rancangan Tempatan (RT) Daerah Larut Matang 2035 yang diwartakan pada 15 Februari 2018;

• Berdasarkan RT Daerah Larut Matang 2015, pembinaan menara telekomunikasi atau pemancar dibenarkan dalam kawasan Zon Kediaman dengan syarat perlu mematuhi garis panduan yang ditetapkan oleh Responden dan jabatan berkaitan;

• Responden hanya akan merujuk kepada isu keselamatan orang awam sama ada Responden selaku Pihak Berkuasa Perancang Tempatan membuat keputusan menolak permohonan Perayu berlandaskan undang-undang dan mengikut budi bicara;

1. Dalam mempertimbangkan sesuatu permohonan Kebenaran Merancang, Responden mengambil kira dan memberikan pertimbangan yang pada pendapat Responden adalah satu keputusan terhadap perancangan yang wajar seperti mana yang terkandung di dalam peruntukan Seksyen 22(4)(a) Akta 172;

1. Berdasarkan Garis Panduan Pembinaan Menara dan Struktur Pemancar Telekomunikasi yang diterima pakai oleh Responden, jarak minima yang sepatutnya adalah 30 meter. Maka, alasan penolakan oleh Responden adalah tepat iaitu permohonan Perayu adalah tidak mematuhi garis panduan berkenaan;

1. Pemakaian garis panduan ini telah dinyatakan dalam RT Daerah Larut Matang 2035 yang mana semua pembinaan menara telekomunikasi atau struktur menara pemancar perlu mematuhi garis panduan yang ditetapkan oleh Responden dan jabatan yang berkaitan;

1. Responden menyatakan bahawa alasan penolakan ini juga telah mengambil kira ulasan jabatan teknikal yang berkaitan iaitu SKMM yang terlibat secara langsung dalam memberi ulasan terhadap cadangan pembangunan menara telekomunikasi. Berdasarkan ulasan SKMM jelas menyatakan bahawa pihak SKMM tidak menyokong cadangan pembinaan menara telekomunikasi di kawasan berkenaan kerana tidak mematuhi syarat-syarat seperti yang dikehendaki dalam Garis Panduan Pembinaan Menara dan Struktur Pemancar Telekomunikasi Di Dalam Kawasan Pihak Berkuasa Tempatan di mana jarak menara telekomunikasi dengan bangunan terdekat sedia ada yang berhampiran adalah lebih kurang 28 meter dan jarak yang sepatutnya adalah 30 meter;

• Surat bertarikh 1 Julai 2002 daripada Setiausaha Kerajaan Perak Darul Ridzuan, Bahagian Kerajaan Tempatan berhubung arahan pelaksanaan Garis Panduan Pembinaan Menara dan Struktur Pemancar Telekomunikasi Di Dalam Kawasan Pihak Berkuasa Tempatan yang telah diperakui / diterima pakai oleh Kerajaan Negeri pada 12 Jun 2002. Surat tersebut juga telah menjelaskan bahawa penggunaan garis panduan lama (tahun 1996) adalah terbatal dan Kerajaan Negeri memberi tempoh tiga (3) bulan kepada pengusaha telekomunkasi untuk membuat permohonan kepada pihak berkuasa tempatan bagi mendapatkan kelulusan pembinaan sedia ada (haram) meliputi menara di atas tanah dan struktur di atas bangunan. Tempoh tiga (3) bulan tersebut berakhir pada 4 Oktober 2002;

1. Walaupun menara telekomunikasi tersebut telah dibina dan beroperasi sebelum garis panduan diterima pakai, namun permohonan untuk Kebenaran Merancang hanya diterima oleh Responden pada 31 Julai 2018; dan

1. Keputusan Responden menolak permohonan perayu ini adalah mengikut budi bicara dan telah membuat pertimbangan sewajarnya dan keputusan menolak permohonan Perayu dilakukan secara munasabah dan mengambil kira kepentingan dan keselamatan semua pihak.

KEPUTUSAN

 

Setelah meneliti keterangan saksi dan kesemua dokumen-dokumen yang difailkan dalam tindakan ini serta hujahan-hujahan yang telah dibuat oleh pihak-pihak, pihak Lembaga Rayuan telah berpuas hati bahawa Perayu adalah tertakluk kepada Garis Panduan Proses Pemutihan Menara Telekomunikasi Dan Struktur Sistem Pemancar Di Negeri Perak. Di samping itu, ‘kepentingan awam’ sebagaimana yang tersirat dalam Garis Panduan tersebut melebihi (outweigh) ‘kepentingan awam’ sebagaimana yang dihujahkan oleh pihak Perayu. Dengan ini, Lembaga Rayuan membuat keputusan berpandukan Seksyen 23(3)(a) Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) iaitu mengesahkan keputusan Majlis Perbandaran Taiping dan menolak rayuan Perayu. Tiada perintah untuk kos.

 

YBhg. Dato’ Badrul Hishah bin Abdul Wahap

Pengerusi

Lembaga Rayuan Negeri Perak

 

Bagi Pihak Perayu	-	Tetuan Asiaspace Sdn. Bhd.
Bagi Pihak Responden	-	Pn. Noor Azila binti Ramli